长三角土拍大戏：绿城366亿元暂居榜首联合体拿地成新常态

临近年末，随着优质地块的推出，长三角土拍大戏不断上演。

11月28日，南京举行了一场土拍，上架五宗地，其中包括主城区两宗低密度宅地。其中，绿城中国溢价拿走了鼓楼滨江地块，滨江集团则是今年首次走出杭州，以13.51亿元拿下江北核心区G23地块。

滨江集团是联手南京江北新区管委会旗下的新居建设集团有限公司拿下该地块的，这也体现了民企持续投资的一个新路径。在11月27日和11月28日的上海土拍中，央国企联手拿地的现象也不断出现。

房企强强联合投资拿地的背后，是房企风险把控与投资收缩并行的结果。今年以来，长三角是房企的重要投资区域，但近期也呈现出一些新的特点，联合拿地便是其中之一。

第三方平台数据显示，2024年1-11月，长三角省级城市上海、南京、杭州、合肥共计成交土地442宗，成交总建面约2607.03万平方米，成交总金额约3392.8亿元。这一表现居各大城市群之首。

同策研究院研究总监宋红卫指出，年底长三角主要城市的土拍呈现出几个特征:首先，供地诚意满满，很多城市推出较为核心的地块，提高了房企的参与积极性。其次，房企拿地目的分为两类，既有新进入核心城市首次拿地，又有补仓需求。第三，产品类型以改善需求为主，主要为核心区域及外围低密产品。第四，拿地主体以央国企和少量优质民企为主。

房企投资策略有别

第三方房地产研究数据显示，2024年1月-11月，在长三角区域拿地最多的房企是绿城中国，以366.75亿元的拿地总额获取25宗地块。在长三角区域拿地排名第二的是滨江集团，该公司在长三角市场投资了335.64亿元，但仅有15宗地，比绿城中国少了10宗地。

不过，这两家房企新增土储的区域分布并不相同。

滨江集团在2024年的投资力度集中于杭州，仅在南京拿了一宗地。而绿城中国今年在上海、杭州拿地之外，还在苏州、宁波、嘉兴、合肥等城市有所布局。

从时间点上看，不同房企的拿地节奏也不一致。虽然年末各城市推出的土地质量较好，但此前投资力度较大的房企，已在下半年放缓脚步。

9月23日，建发股份举行半年度业绩说明会，新任董事长林茂表示，建发股份坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，会根据市场情况和库存规模进行适当的补充，以保持风险在可承受范围内。“今年下半年，如果市场需求不足，公司也可能会放缓补库存的速度。”

总体来看，上海仍是长三角地区最具吸引力的城市。

以上海及杭州、南京、合肥等省级城市做对比，2024年1-11月，上海市土地出让金额最高，但出让面积是最少的，杭州出让金额及出让面积均排名第二，南京土地出让金排名第三，出让面积最大。合肥位列面积榜第三，金额榜末位。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，长三角区域几个重点城市中，上海一二手房成交的复苏是最快的，也最快传导到土地市场。除上海作为一线城市的吸引力外，房企的投资额度自然也会根据楼市热度来分配。

值得注意的是，尽管近期土拍供需两旺，但从全年来看，长三角主要城市的土地交易热度大概率仍会低于去年。

首先，土地出让金有所下滑。截至11月29日，上海今年土地出让金已达2055亿元，即便12月还有一次土拍，相比2023年的2867亿元，仍然会减少近800亿元；相比2022年的3731亿元，则会减少1600亿元左右。据好地大数据，杭州市区前11月出让涉宅地63宗，出让金额997.4亿元，同比降幅为36.8%。今年全年，杭州土地出让金预计仅1157.4亿元，低于过去几年的平均水平。

其次，房企投资力度出现收缩。以滨江为例，2024年1-11月，滨江集团在杭州的拿地金额为357.6亿元?。尽管滨江集团在11月的拿地金额有所回升，但仍比去年同期下降了34%。

强强联合成趋势

在长三角土地市场，由于地块体量较大，参拍的房企主要为年内拿地排行榜排名前二十的企业。其中，“强强联合”已成为新趋势。

11月27日和28日，上海2024年七批次土拍中，华润置地拿了三宗地，其中有两宗是以联合体形式获得，包括与建发、金茂联合以15.81亿斩获桃浦地块，联合越秀、中能建溢价40.4%斩获新杨思地块。

其中，在浦东新杨思地块的竞拍中，鲜少与其他房企合作的绿城中国，选择与中国金茂联手参与竞拍，但未能斩获。

不只在长三角，大型央国企以联合体的姿态鏖战土地市场，已成为近期的常态。12月2日，华润置地、中海联合体以总价185.12亿元竞得深圳新“地王”。

此外，民企与央国企联合拿地的情况也在增多。比如，滨江集团拿到的南京G23地块，背后的联盟方是南京江北新区管委会旗下的新居建设集团有限公司。

有分析人士指出，一些大型地块要求的投资金额较大，甚至高达近百亿元，加上建安成本，容易造成巨额的资金沉淀。因此，通过联合体的方式拿地，能够提升投资的安全性。

今年以来，房企业绩普遍业绩承压。企业一方面要满足加大投资力度以保持市占率的发展需求，另一方面，在撬动大项目的同时保证流动性安全，也至关重要。因此，联合拿地不失为扩张规模、控制风险的重要方式。

宋红卫指出，与当地国企联手拿地，也是房企扩张的一条可行路径。以滨江获取南京G23地块为例，若与南京新居建设集团后续合作良好，将对滨江在南京的发展有所帮助。

梳理公开信息可见，2024年12月，长三角省级城市上海、南京、杭州、合肥预计还会推出93宗地块，出让总面积约347.21万平方米，起拍总价约682.67亿元。今年最后一个月，长三角土拍市场还会出现哪些新的变化，值得继续关注。